Jak uspět s developerským projektem v bance?

EKONOMICKÁ KRIZE

V souvislosti se současnou krizovou situací na světových trzích se mnoho podnikatelů na trhu s nemovitostmi obává dalšího vývoje, především u bank financujících developerské projekty. V uplynulých měsících prakticky všechny tuzemské banky výrazně přitvrdily při poskytování úvěrů na výstavbu nových projektů, a i při poskytování individuálních hypoték. Mnoho developerů se ocitlo v problémové situaci, ať již v rozestavěných projektech či při opatřování financí na nové akce. Řada bank omezila čerpání úvěrových prostředků v rozestavěných projektech jednak z důvodu, že mnozí developeři nejsou schopni bance deklarovat požadovaný objem prodejů jednotek v projektu a také z důvodu větší obezřetnosti bank v souvislosti s finanční krizí na peněžních trzích. Některé významné tuzemské banky dokonce do odvolání přestaly poskytovat financování pro nové developerské projekty, kde výstavba ještě nezačala.

Přesto lze stále v bankách s dobře připraveným developerským projektem uspět, avšak je třeba projekt správně strukturovat a prezentovat tak, aby byl záměr již předpřipraven pro bankovní financování. Lze očekávat, že i po uklidnění situace budou banky mnohem pečlivěji posuzovat nové developerské projekty a nebudou se již zabývat často značně nedokonalými podnikatelskými záměry, které bylo doposud možné realizovat. Dá se předpokládat, že více než dříve bude moudré a často i zapotřebí využít služeb profesionálních finančních poradců, kteří zprostředkovávají developerské či projektové financování.  

Situace na trhu

Až do současné doby byl realitní trh (především trh residenčních nemovitostí) v České republice jeden z mála trhů, kde poptávka mnoho let výrazně převyšovala nabídku s vyvrcholením během pandemie COVID. Fakt, že na trhu bylo stále méně nemovitostí než jejich potenciálních kupců, umožňovalo nemovitost prodat ještě dříve, než byla fakticky dokončena a připravena k předání. Této skutečnosti využívali především investoři do nemovitostí a zvláště pak developeři, jimž tato situace umožňovala realizovat značné zisky za podstoupení velmi příznivého rizika. Ve výru boomu bytové výstavby a nepřerušené dlouhé řady úspěšných residenčních developerských projektů se otevřela možnost tzv. projektového financování i malým a středním podnikatelům, kteří stavěli projekty v celkových nákladech přibližně 100 až 200 mil Kč.  Hlavním důvodem proč v developerské oblasti běžně působili i menší podnikatelé, byla poměrně dobrá dostupnost speciálních bankovních úvěrů, které umožňují financovat i rozsáhlé stavební akce při nízkém podílu vlastních prostředků podnikatele za velmi příznivých finančních nákladů tedy především nízké úrokové míře. V bankách je toto financování developerských akcí známo pod názvem projektové či developerské financování nemovitostí.

Počátkem tohoto roku však dochází k významnému zpřísnění podmínek od bank, především u financování menších a středních projektů. Příčin vidíme hned několik. Jednak stále přibývá množství neúspěšných developerských projektů, dále došlo k podstatnému růstu úrokových sazeb a v neposlední řadě se nasycuje tržní poptávka po nemovitostech. Především v souvislosti s vyrovnáním nabídky a poptávky na trhu nemovitostí nyní dochází ke zvyšování požadavků bank na finanční spoluúčast developera, neboť již není v mnoha případech možné dosahovat uspokojivé výše předprodejů před zahájením výstavby a většina jednotek v projektu se nyní prodává až po jeho dokončení.         

Velmi pravděpodobně se momentálně již nacházíme za hypotetickým vrcholem doposud takřka bezrizikového a dvojciferného růstu trhu nemovitostí. V lepším případě nás čeká období stagnace, v horším případě poklesu. Aby developeři a ostatní účastníci trhu nemovitostí předešli či alespoň minimalizovali riziko neúspěchu, je třeba hlouběji rozumět silám, které na trhu nemovitostí působí a formují ho. To, že financovat investice do nemovitostí bylo snazší a snazší, ještě neznamená, že není potřeba kvalifikovaného přístupu a zkušeností. Investoři do nemovitostí, kteří podcenili nutnost profesionálního přístupu a začali nakupovat či stavět za pomocí nejrůznějších service providerů formou outsorcingu společně s relativně snadno dostupným cizím kapitálem z bank, se nyní dostávají do problémů.

Jak správně strukturovat developerský projekt za účelem bankovního financování?

Před samotným zpracováním podnikatelského plánu je vhodné zvážit základní zásady bank při poskytování projektového financování. Mezi tyto zásady patří především:

• Plné pokrytí rizik samotným projektem a nemovitostí splacení poskytnutého úvěru je plně závislé pouze na příjmech z realizovaného projektu -  tedy z výnosu z prodeje či pronájmu nemovitosti. Pokud bude realizace projektu podmíněna výnosy z jiných aktivit či výnosy z dalších paralelních či budoucích projektů, tato varianta v bance jednoznačně neuspěje.
• Nemovitost - základním ekonomickým ukazatelem sledovaným bankami při financování developerského projektu je poměr výše poskytovaného úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti, neboli tzv. LTV (loan-to-value). Tržní hodnota nemovitosti se zpravidla stanoví podle interních postupů financující banky za použití buď interních odhadců banky, nebo nezávislých odhadců působících na příslušném trhu, pokud banka jejich posudky akceptuje. Obvyklá maximální výše LTV je 80 %, jinými slovy, výše poskytnutého úvěru nepřesahuje obvykle 80 % tržní hodnoty financované nemovitosti. Zároveň musí developer do projektu investovat minimálně 20% z celkových projektových nákladů. Proto při základní kalkulaci projektového rozpočtu vyházejte z obou hodnot; tržní hodnota nemovitosti musí přesahovat celkové projektové náklady a developer se musí podílet na těchto nákladech alespoň ve výši 20%. 

• Třetí osoba jako zdroj výnosu poskytnutí developerského úvěru se odvíjí výhradně od kvality osoby či osob, které budou zajišťovat budoucí výnos, tzn. budoucího pronajímatele či kupce nemovitosti. Žadatelé o úvěr (investor, developer) hrají ve schvalovacím procesu druhořadou roli. Postavte tedy svůj záměr především na trh. Nešetřete kvalitní marketingovou analýzou. Buďte spíše realističtí. Nesoustřeďte hlavní pozornost na vás a na vaše zkušenosti banku to neohromí. Spíše naopak.

Jaký je základní postup banky při poskytnutí financování?

1. Analýza projektu poskytnutého zájemcem (developerem) o financování banka posuzuje podnikatelský plán developera. Největší důraz je kladen na finanční plán a marketingovou analýzu. Dále pak na dodavatele a na projektového manažera. Zvláštní pozornost věnujte rentabilitě nákladů a výnosů, které musí přesahovat alespoň 20%.
2. Identifikace rizik a návrh na jejich zmírnění nebo odstranění banka provádí např. analýzu citlivosti jednotlivých rizikových faktorů v projektu. Tímto způsobem může banka např. sledovat, kam až můžou klesnout prodejní ceny, aby výnosy pokryly 100 % jistiny úvěru při plné prodanosti všech jednotek v projektu, nebo sleduje, kolik se musí prodat minimálně jednotek při navrhovaných prodejních cenách, aby výnosy pokryly 100 % jistiny úvěru. Banka dále může sledovat vliv těchto faktorů na úhradu 100 % jistiny a veškerých finančních nákladů apod. Banka takto nastaví krizové body, které bude sledovat v průběhu projektu a pod které by hodnoty nikdy neměli klesnout, jinak vám bude hrozit zastavení čerpání úvěrových prostředků.
3. Návrh podmínek financování - po komplexní analýze projektu na základě poskytnutého projekového záměru vám banka vyhotoví návrh podmínek (term-sheet), za kterých je ochotna projektový úvěr poskytnout. Tento term-sheet obsahuje veškeré parametry úvěru a požadavky banky. Term-sheet je stále ještě nezávazný bankovní dokument a nejedná se tedy o příslib úvěru či něco podobného. Závazek banky poskytnout úvěr za předem stanovených podmínek představuje až úvěrová smlouva. Teprve po akceptaci podmínek v term-sheetu formálně podáte žádost o úvěr a ten musí projít stanoveným schvalovacím procesem.
   
   Informace v term-sheet mají obvykle následující strukturu:

• Shrnutí základních informací o projektu
• Výše projektových nákladů: akviziční náklady, hard costs, soft costs
• Příjemce úvěru
• Poskytovatel úvěru
• Investor
• Požadavek na stavební dozor
• Minimální požadavek vlastních zdrojů
• Typ úvěru
• Měna
• Účel úvěru
• Způsob a doba čerpání
• Doba splatnosti                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  
• Způsob splácení jistiny
• Způsob platby úroků
• Mimořádná splátka
• Úroková sazba a marže
• Výše a způsob úhrady poplatku za poskytnutí úvěru
• Závazková odměna
• Požadované zajištění
• Odkládací podmínky čerpání
• Průběžné podmínky čerpání
• Výše administrativního poplatku

4. Podpis smluv a splnění odkládacích podmínek - Odkládací podmínky (pre-conditions, conditions precedent) představují podmínky banky zakotvené v term-sheetu a následně v úvěrové smlouvě, které musíte splnit před prvním čerpáním projektového úvěru. Standardně se jedná o následující podmínky:

• příjemce úvěru právně existuje (veškeré firemní a právní dokumenty SPV včetně případných finančních výkazů) jsou akceptovatelné pro banku
• vlastní kapitál investován nebo k dispozici na jistotním účtu před čerpáním úvěru
• úřední povolení (územní rozhodnutí nebo stavební povolení) nabylo právní moci
• rozpočet a harmonogram výstavby potvrzen nezávislým expertem
• předložení smlouvy o dílo s pevnou cenou a pevným termínem dodání
• dodavatel projektu akceptovatelný pro banku
• předložena uzavřená zástavní smlouva k nemovitostem případně další zajišťovací instrumenty
• předložení návrhu na vklad zástavního práva banky do katastru nemovitostí
• předložení vinkulace pojištění výstavby a budoucí jednotek
• předložení smluv o budoucích kupních/nájemních smlouvách v požadované výši

5. Čerpání a plnění kovenantů oběma stranami - Průběžné podmínky čerpání představují podmínky banky k průběžnému čerpání úvěrových prostředků v průběhu výstavby. Standardně se jedná o:
   • monitoring stavebního procesu nezávislým expertem a čerpání úvěru proti fakturaci potvrzené nezávislým expertem (obvykle měsíčně)
   • dodržení uzlových bodů (předem definovaných stupňů rozestavěnosti nemovitosti, na jehož základě lze uvolnit čerpání úvěru). Banka čerpá přímo dodavateli stavby nikoli na účet developera. V každém uzlovém bodě může být rozčerpáno maximálně 70 % z celkové hodnoty projektu odpovídající danému uzlovému bodu.

Kovenanty (covenants) jsou základní závazky developera vůči bance platné po celou dobu projektu. Jedná se především o:

• Předkládání měsíčního reportu o postupu výstavby
• Předkládání čtvrtletních finančních výkazů a zpráv
• Veškeré platby budoucích kupujících musí být hrazeny na blokační účet banky
• Nadměrné odpočty DPH musí být inkasovány přes blokační účty banky
• Provádět veškerý svůj platební styk (došlé i odchozí platby) pouze prostřednictvím účtů vedených u banky (především prostřednictvím tzv. výnosového účtu projektu)
• Veškeré smlouvy o budoucí kupní smlouvě a kupní smlouvy musí být uzavřeny ve znění přijatelném pro banku
• Případné zálohy na kupní cenu od budoucích kupujících musí být deponovány na blokačním účtu dlužníka, který vede banka a zastaveny ve prospěch splácení předmětného stavebního úvěru
• Po celou dobu trvání závazků klienta vůči bance vyplývajících z úvěrové smlouvy nesmí developer zrušit běžný účet ani projektový účet
• Developer se zavazuje po celou dobu trvání svých závazků vůči bance vyplývajících z úvěrové smlouvy nevyvíjet žádnou podnikatelskou ani jinou činnost, která by podle mínění banky mohla ohrozit plnění závazků developera z úvěrové smlouvy
• Developer bude banku písemně informovat o veškerých organizačních změnách v časovém předstihu
• Udržovat řádně a platně všechny pojistné smlouvy v projektu
• Zajistit platnost územního rozhodnutí a stavebního povolení po celou dobu výstavby

Na jaké kriteria klade banka největší důraz při analýze projektu?

Vhodná lokalita a řešení stavby

Nejlépe hlavní město v dosahu nosné veřejné dopravy (např. metro) platí pro všechny segmenty trhu. U větších měst nebo měst se specifickou nabídkou výroby nebo služeb platí pouze pro vybrané segmenty trhu.

Urbanistické a architektonické řešení, enviromentální aspekty

• Napojení na infrastrukturu a její kvalita
• Dopravní řešení, veřejná doprava, parking

Návratnost včetně zajištění výnosů

• Přiměřená návratnost investice 2 až 3 roky
• Zajištění budoucích výnosů z prodeje obvykle se požaduje uzavření budoucích kupních smluv či budoucích nájemních smluv na min. 30% z celkového počtu jednotek.

Bonita dlužníka a jeho partnerů

• Zkušený a důvěryhodný developer nebo investor osoba developera (potažmo projektového manažera), respektive jeho dosavadní zkušenosti na trhu a úspěšně realizované projekty, jsou pro financující instituce pochopitelně důležité. Na druhou stranu je ale třeba zdůraznit, že předchozí dlouhodobá činnost v oboru není pro banky při současné konkurenci na trhu s úvěry hlavním kritériem pro poskytnutí úvěru a banky se mnohdy spokojí s tím, že s příslušným uchazečem o úvěr nemají v souvislosti s poskytováním služeb žádnou negativní zkušenost.
• Finančně stabilní ekonomicky spjatá skupinadlužníka tzv. recourse fyzické či právnické osoby zřizující jednoúčelovou developerskou společnost
• Finančně stabilní dodavatel stavby stavební firma s historií a dobrou reputací

Další klíčové skutečnosti a osoby posuzované v projektu:

• kvalita předprodejů ideálně alespoň ve formě uzavřených budoucích kupních smluv
• Manažer projektu, architekt
• Nezávislý expert / kontrolor (quantity and quality surveyor) charakter stavebního dohledu
• Realitní agent (broker) záruka rychlého a hladkého prodeje

Právní struktura

Právní struktura je postavena na jednoúčelové projektové společnosti (tzv. SPV special purpose vehicle). Pro financování projektů je typické, že subjektem realizujícím developerský projekt a tedy i příjemcem úvěru je nová společnost založená developerem výhradně za účelem realizace příslušného projektu. Účelem je oddělit realizaci financovaného projektu od ostatní podnikatelské činnosti developera a eliminovat tak na straně příjemce úvěru riziko vzniku závazků v důsledku jiné podnikatelské činnosti a tedy i riziko úpadku z důvodu výkonu jiné podnikatelské činnosti na straně příjemce úvěru. Preferuje se právní forma akciové společnosti. Pro menší projekty je častější forma společnosti s ručením omezeným.

Oblasti potenciálních rizik v projektu

• Koncepce projektu: vhodná lokalita, vhodná velikost, dostatečná infrastruktura hlavně dopravní napojení a dopravní kapacity, odpovídající dispoziční řešení -  v souladu s aktuálními požadavky trhu
• Development: technicky vhodná nemovitost, reálný rozpočet a harmonogram, finančně stabilní a zkušený dodavatel, monitoring stavebního procesu, garance developera/investora především za vícenáklady nad rámec rozpočtu, garance dodavatele zejména na termíny dokončení
• Trh: vhodný market positioning, spíše konzervativní odhad vývoje trhu
• Měna: úvěr ve měně výnosů z nemovitosti nebo zajištění kurzového rizika

Podklady pro žádost o úvěr

Již při úvodních jednání s bankou je nezbytné poskytnout zpracovaný podnikatelský plán, který obsahuje veškeré náležitosti, především základní rozpočet a finanční plán. Pokud banka projeví zájem projekt financovat, je třeba počítat s detailním rozpracováním projektového záměru. Ke schválení úvěru bude banka požadovat především následující dokumentaci:

• Projektová dokumentace s definovanými vstupy a výstupy
• účel, forma a návrh podmínek financování, zajištění vlastních zdrojů
• technické údaje o nemovitosti technická dokumentace, projektová dokumentace
• systém řízení projektu včetně údajů o partnerech harmonogram výstavby, dodavatel stavby, smluvní zajištění, smlouva o dílo, prodejci
• finanční plán: rozpočet projektu a podíl vlastního kapitálu (vč. identifikace původu vlastního kapitálu), náklady, výnosy, rentabilita projektu (výnosy by měli převyšovat náklady o min. 20%), projekce cash flow
• existující smlouvy nebo návrhy smluv, výkresy, fotografie, vizualizace
• právní okolnosti a identifikace a informace o konečných vlastnících dlužníka
  Ekonomické informace o dlužníkovi:
  • dlužník samotný (obvykle SPV) due diligence
  • ekonomicky spjatá skupina dlužníka recourse profily osob zřizující SPV

Finanční struktura developera

Finanční zdroje, které nejsou kryty úvěrem, představuje tzv. equita. Jde o vlastní prostředky, které lze shrnout jako vklady do základního kapitálu a dále jako úvěry od společníků (zpravidla půjde o podřízený dluh). Podřízený dluh je dluh, který je podřízen v určitých parametrech ostatním úvěrům. Jde o jakýsi dluh druhého pořadí. Záleží na přesném znění smlouvy o úvěru. Zjednodušeně řečeno platí, že podřízený dluh bude uhrazen, až pokud dojde k uhrazení primárního dluhu vůči bance, tedy developerského úvěru. Zde samozřejmě záleží na tom, zda má developer sám o sobě dostatek investičních prostředků na vytvoření equity. Sám developer se tedy rozhodne, zda poskytne SPV podřízený dluh, nebo zda finanční prostředky poskytne formou vkladu do základního kapitálu. Pokud developer nemá dostatek prostředků, musí poptat ostatní investory, kteří buď vstoupí do SPV jako společníci, nebo poskytnou podřízený dluh. Podřízený úvěr bude poskytnut přímo do SPV.

Developer bude realizovat projekt prostřednictvím SPV, poskytne SPV úvěr (junior loan), tento úvěr však bude podřízen úvěrům (senior loans), které získá SPV od bank. Pokud to bude nezbytné z důvodu požadavků banky, může developer poskytovat (vkládat) finanční prostředky do SPV nikoli ve formě podřízeného úvěru, ale jako peněžitý vklad. Nepeněžité vklady nejsou obvykle akceptovány.

Zajištění úvěru

Základní zajištění:

• Zástavní právo k nemovitosti v prvním pořadí
• Zástavní právo k pohledávkám (nájmy, podnájmy, prodeje)
• Zástavní právo k akciím nebo obchodním podílům dlužníka
• Zástavní právo k běžným účtům dlužníka
• Zástavní právo k plnění z pojištění nemovitosti vinkulace pojištění
• Subordinace podřízených úvěrů

Dozajištění:

• Záruky osobní, korporátní nebo bankovní, bianko směnky, depozita, křížové zajištění, apod.

Podmínkou poskytnutí úvěru je pochopitelně poskytnutí relevantního zajištění, jehož předmětem je v případě developerských projektů majetek související s financovaným developerským projektem. Základními formami zajištění je proto zástavní právo zřízené na nemovitostech, které jsou předmětem developerského projektu, a zástavní právo na podílu ve společnosti, která developerský projekt realizuje.