Právní vady nemovitosti

 

Za vadu nemovitosti se považuje stav, který brání jejímu řádnému užívání.

Vady nemovitostí rozlišujeme na právní a faktické (nebo také stavebně-technické) a tyto vady pak dělíme na zjevné a skryté.

 

Nemovitost s právní vadou nemusí být vždy problém!

Vždy záleží na typu vady, na přístupu prodávajícího a záměru kupujícího. A samozřejmě také na výši kupní ceny, ve které je případná vada zohledněna.

Ne každá právní vada způsobí neplatnost kupní smlouvy nebo znemožní převod vlastnického práva či zřízení zástavy úvěrující bankou. Případně ani neomezí nového vlastníka v užívání nemovitosti.

Vždy je potřeba na počátku prodeje právní stav prověřit a případnou zjištěnou právní vadu posoudit s ohledem na výše uvedené. 

 

Jaké jsou možnosti postupu?

 

1) Prodej nemovitosti s vadou, která omezuje užívání nemovitosti

Například:

  • nájemní smlouva na dobu určitou 2 roky bez možnosti výpovědi znemožní po dobu 2 let užívání vlastníkem,
  • věcné břemeno cesty přes pozemek může omezit plánovanou stavbu nebo jiné využití pozemku,
  • pozemek v ochranném pásmu vedení vysokého napětí může znemožnit zástavbu domem.

POZOR! Takovou vadu (s ohledem na informační povinnost) musíte uvést už do inzerce a potencionálního kupujícího následně s vadou prokazatelně seznámit. Vhodné je tuto vadu uvést do kupní smlouvy.

 

2) Vyřešení vady před prodejem nemovitosti

Např. výmazem věcného břemene užívání, výpovědí z nájmu, je-li možná nebo legalizací černé stavby apod.

 

3) Prodej s vadou, která vlastníka neomezuje

Např. věcná břemena zřizování a vedení inženýrských sítí váznoucí na bytové jednotce nebo bytovém domě.

 

4) Nenabízet nemovitost k prodeji

Pokud je vada neodstranitelná a brání převodu vlastnického práva, např. předběžné opatření, poznámka spornosti atd., pak logicky nemovitost ani prodat nelze.

 

 

 

Jak zjistit vady nemovitosti?

 

Vaším prvním zdrojem informací o stavu nemovitosti je sám vlastník. Získáte od něj základní představu o případných vadách nemovitosti ať už právních či faktických.

Je důležité, aby si prodávající uvědomil, že nemovitost musí být bez právních vad nebo pokud vady má, musí být před prodejem vyřešeny nebo o nich musí být potencionální zájemce pravdivě informován. Jinak za ně prodávající odpovídá. V kupní smlouvě také obvykle prohlašuje, že nemovitost je bez právních vad. Případnou později objevenou vadu bude kupující uplatňovat v první řadě na prodávajícím.

Na informace prodávajícího ovšem nespoléhejte a vše prověřte osobně. Zatajená či nezjištěná právní vada by mohla způsobit problémy i vám.

TIP! Vhodné je uvádět zjištěné právní vady a jejich případné řešení do zprostředkovatelské smlouvy.

 

 

Začneme PRÁVNÍMI VADAMI ZJEVNÝMI, což jsou vady, které lze zjistit z veřejně dostupných zdrojů. Těmi jsou:

1) výpis z katastru nemovitostí

2) katastrální mapa

3) nabývací tituly

4) další veřejné zdroje (např. územní plán)

 

Dnes se podrobně podíváme na první z nich, na výpis z katastru nemovitostí.

 

 

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ

Výpis z katastru nemovitostí, označovaný také jako list vlastnictví (dále jen "výpis") je naprosto nezbytný dokument při prodeji nemovitosti. Pokud jde o právní vady zjevné, naprostá většina těchto vad bude uvedena právě zde.

Jen pro připomenutí - informace z on-line nahlížení do katastru nemovitostí nejsou dostačující! Aktuální stav vždy zjišťujte z originálního výpisu, který získáte z dálkového přístupu do katastru nemovitostí nebo na Czechpointu či přímo na Katastrálním úřadu.

 

Ve výpisu najdete následující vady:

 

1) věcná práva zapsaná v části B

Břemena a služebnosti zde zapsaná jsou zřízena ve prospěch nemovitosti. Nejde tedy o právní vadu, která by bránila převodu nemovitosti nebo jejímu řádnému užívání.

Naopak, mohou znamenat "řešení právní vady" jako například věcné břemeno umožňující přístup (cestu) k prodávané nemovitosti.

 

 

2) věcná práva zapsaná v části C

Tato práva zatěžují prodávanou nemovitost a jsou zřízena ve prospěch jiné nemovitosti či osoby.

Konkrétně jde o tato práva:

 

> Věcná břemena a služebnosti (dále jen "VB")

VB převodu nemovitosti ve většině případů bránit nebudou. "Automaticky" ale přechází na nového vlastníka, a mohou bránit řádnému užívání nemovitosti.

Proto je důležité zjistit obsah a rozsah VB a podle toho dál postupovat. Pravděpodobně se neobejdete bez součinnosti vlastníka. Obsah práva zjistíte ze zápisu na výpisu, pokud není dostatečně popsáno, pak z příslušné smlouvy, kterou vám předloží vlastník, ev. smlouvu získáte ve sbírce listin příslušného katastru nemovitostí.

Příklad A

Babička darovala vnukovi svůj byt, ale ponechala si možnost užívat ho do své smrti. Je už 2 roky v domově důchodců, ale výmaz VB nepovolí.

Jedná se o služebnost užívání nemovitosti ve prospěch třetí osoby a bez jejího souhlasu či soudního rozhodnutí ji nelze z katastru nemovitostí vymazat. Převodu vlastnického práva toto VB nebrání, ale kupujícímu hrozí riziko, že se babička bude domáhat užívání bytu. Kupující proto s tímto rizikem musí být srozuměn a nemovitost do vlastnictví přijmout včetně zapsané služebnosti. Problém však může nastat při financování hypotékou, protože banka nepřijme takto zatíženou nemovitost do zástavy!

Jiná situace by byla, pokud by babička s výmazem souhlasila. V takovém případě požádejte prodávajícího, aby co nejdříve zajistil její prohlášení s ověřeným podpisem a zajistěte podání návrhu na vklad výmazu služebnosti.

V případě, že babička již zemřela, musí vlastník podat návrh na výmaz VB a doložit úmrtní list, Katastrální úřad VB automaticky nevymaže.

Příklad B

Přes pozemek vede vodovodní řad a je zřízeno VB vedení a vstupu za účelem údržby a oprav ve prospěch vlastníka vodovodního řadu.

VB opět nebrání převodu vlastnického práva, ale není reálné ho zrušit, protože přeložení potrubí nelze po oprávněné osobě vyžadovat. V některých případech je možné se na přeložce dohodnout, ale obvykle na náklady vlastníka pozemku. V takové situaci zjistěte, kudy přesně vodovod vede (někdy je přímo vyznačen v katastrální mapě nebo je zaměřen geometrickým plánem uloženým v KN), a jak reálně omezuje budoucího vlastníka ve využití pozemku. Pokud je už na pozemku stavba, tak obvykle užívání nijak nebrání a banky takto zatíženou nemovitost přijmou jako zástavu. Problém by však mohl být se stavebním pozemkem.

V každém případě zájemce o pozemek o zjištěné situaci informujte a následně uveďte informaci o věcném břemeni také do kupní smlouvy.

Příklad C

K bytové jednotce je zřízeno věcné břemeno umístění předávací stanice, vstupu, údržby, oprav a kontroly za účelem zajištění provozu a obsluhy k budově.

Takové věcné břemeno nebrání ani převodu vlastnického práva ani přijetí do zástavy úvěrující bankou. Také nijak neomezuje vlastníka jednotky. Přesto se jedná o zjevnou právní vadu a také v tomto případě potencionální zájemce s věcným břemenem seznamte a následně uveďte do kupní smlouvy.

 

> Předkupní právo je možné sjednat smluvně a vložit do katastru nemovitostí. 

POZOR! Ve výpisu nenajdete zapsaná zákonná předkupní práva, která vyplývají z Občanského zákoníku (budeme se jimi zabývat v článku o právních vadách skrytých).

 

> Nájem, pacht, výhrada zpětné koupě či lepšího kupce, koupě na zkoušku a další věcná práva sjednaná mezi vlastníkem nemovitosti a třetími osobami a zapsaná do katastru nemovitostí mohou být právními vadami, které prodej nemovitosti zcela znemožní nebo zkomplikují.

Naštěstí nebývají častá a setkáte se s nimi spíše výjimečně. Pokud je ale ve výpisu najdete, vždy musíte zjistit obsah takového práva, tzn. kdo je oprávněná osoba, jaké právo k nemovitosti má a jakým způsobem omezuje užívání nemovitosti, a podle toho dál postupovat. Obsah práva zjistíte opět ze zápisu na výpisu, pokud není dostatečně popsané, pak z příslušné smlouvy, kterou vám předloží vlastník, ev. ji získáte ve sbírce listin příslušného katastru nemovitostí.

Příklad A

Ve výpisu pozemku, který je ornou půdou, je zapsán pacht ve prospěch místního zemědělce. Pachtovní smlouva byla uzavřena před rokem a je sjednána na 10 let bez možnosti výpovědi.

Investor, který kupuje zemědělskou půdu, aby ji dál propachtoval, bude spokojen, právní vada mu nebrání v řádném užívání dle jeho záměru.

Pokud však budete prodávat stejný pozemek jako pozemek určený k zástavbě a nedojde k ukončení pachtovní smlouvy dohodou, pak jde o právní vadu, která inzerovanému využití brání. Potencionální zájemce musí být informován, jinak může po koupi pozemku na prodávajícím požadovat odstranění vady, slevu nebo odstoupení od smlouvy. Ani uvedení pachtu do kupní smlouvy nemusí prodávajícího ochránit, pokud kupujícího neseznámil s tím, že je zřízen na 10 let.

Příklad B

Předchozí vlastník si jako oprávněný sjednal výhradu zpětné koupě domu, tzn. že stávající i každý další vlastník má povinnost nemovitost oprávněnému na vyžádání převést za původní kupní cenu. Pokud nedojde s oprávněným k dohodě o zrušení a výmazu věcného práva, je opět nutné poskytnout zájemci informaci o původní kupní ceně a riziku, které pro něj tato vada má. V případě, že se prodej realizuje, opět je vhodné do kupní smlouvy věcné právo podrobněji popsat. 

 

> Zástavní práva a s nimi související zákaz dalšího zatížení a/nebo zcizení ve prospěch věřitele. Jde o poměrně častou právní vadu, se kterou se pravděpodobně každý makléř běžně setkává.

Pro připomenutí - jak lze zástavu řešit:

  • výmaz práv před uzavřením kupní smlouvy, kdy vlastník doplatí úvěr nebo převede zástavu na jinou nemovitost,
  • úhrada úvěru z kupní ceny a následný výmaz práv, což je v současnosti nejčastější varianta,
  • převzetí úvěru kupujícím, kdy práva na nemovitosti váznou dál, ale s bankou se vyjedná změna dlužníka a souhlas s převedením vlastnického práva.

 

> Exekuční řízení je právní vada, která brání převodu vlastnického práva, protože vlastník je omezen v nakládání s nemovitostí. Uzavřená kupní smlouva nebude platná a Katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva zamítne.

POZOR! Neplatná bude také zprostředkovatelská smlouva, protože vlastník není oprávněn ji uzavřít.

Řešením je uhrazení dluhu, teprve poté exekutor umožní výmaz zápisu a bude možné vlastnické právo převést. Také můžete s exekutorem jednat o přímém prodeji vašemu zájemci, ale exekutor není povinen na nabídku přistoupit.

 

 

3) zápisy v části D

Další právní vady, kterými se musíte zabývat.

 

> Poznámky - jde o záznamy týkající se nemovitostí a/nebo osob zapsaných ve výpisu, například:

  • poznámka rozporu nebo spornosti, které souvisí se zásadou materiální publicity a informují o tom, že se třetí osoba domáhá uvedení zápisu v katastru nemovitostí do souladu s faktickým stavem. Jinak řečeno "někdo tvrdí, že je nemovitost jeho a nikoliv vlastníka, který je ve výpisu zapsaný." Takový zápis brání převodu vlastnického práva té nemovitosti, ke které se vztahuje. 
    POZOR! Pokud má vlastník ve výpisu evidované další nemovitosti, jejichž vlastnictví nikdo nerozporuje, pak s těmi může volně nakládat.
    Poznámku katastrální úřad vymaže, pokud není podán návrh na určení vlastnictví k soudu do 2 měsíců od zápisu poznámky, jinak až po ukončení soudního sporu a doručení pravomocného soudního rozhodnutí.  Do té doby není možné s nemovitostí nakládat.
  • předběžné opatření, které vydává soud na žádost navrhovatele v případech, kdy by prodejem či jiným zatížením nemovitosti mohl být zmařen následný výkon soudního rozhodnutí (například exekuce). Stejně jako je uvedeno výše, s nemovitostí, ke které se vztahuje, není možné nakládat v rozsahu v jakém je omezeno předběžným opatřením.
  • duplicitní vlastnictví je rovněž právní vada, která brání prodeji nemovitosti. V tomto případě má nemovitost 2 nebo i více vlastníků. Nejedná se o podílové spoluvlastnictví, ale o chybně zapsaná vlastnická práva k nemovitosti. Rozhodnout o tom, kdo je skutečným vlastníkem, musí opět soud, do té doby není zřejmé, kdo může s nemovitostí nakládat, a Katastrální úřad převod vlastnického práva nepovolí.

 

> Plomby a upozornění

Zápisy upozorňující, že se s nemovitostí "něco děje", probíhá nějaké řízení či změna.

Setkat se můžete s těmito zápisy:

  • upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu.
  • práva k nemovitostem jsou dotčena změnou. 
    Zde zpozorněte, protože běží nějaké vkladové řízení. Pomocí on-line nahlížení do katastru nemovitostí můžete zjistit, o jaké konkrétní vkladové řízení se jedná a kdo je jeho účastníkem.
    Pokud půjde o výmaz věcného břemene nebo zástavního práva je vše v pořádku.
    Zápisy jako převod vlastnického práva, zápis zástavního či jiného omezujícího práva (viz výše) už může znamenat problém. Platí zde stejně jako u všech předchozích zápisů - zjistěte, o co konkrétně se jedná a zda to znemožní převod vlastnického práva či ztíží nebo naopak nijak neovlivní prodej nemovitosti. A podle toho postupujte dál.
    POZOR! U nemovitosti, které se řízení týká, najdete písmeno "P". Ostatní nemovitosti nejsou nijak omezené a vlastník s nimi může volně disponovat.

Zdroj: Abes